Договор купли-продажи: Полезные советы.

Вы уверены, что способны офомить куплю-продажу недвижимости правильно и безопасно? Обратитесь к нам за помощью

При сделке купли-продажи договор может быть стандартным (базовый шаблон найдется в Интернете в различных вариантах), а может быть - оригинальный, полезный как для одной стороны, так и для обеих сторон.

1. Если стороны договора купли-продажи - родственники или знакомые, и договор - просто формальность для передачи недвижимости, - берите любой договор. Лишь бы условия договора соответствовали свежему законодательству и не привели к отказу в государственной регистрации.
2. Если ваш договор - притворный (заменяет сделку дарения, чтобы уменьшить налоги), подумайте о подстраховке, чтобы в будущем договор не был признан недействительным. Соберите дополнительные документы, иные доказательства того, что стороны желали купить-продать и действительно это было осуществлено надлежащим образом.
3. Если стороны договора купли-продажи - посторонние люди, в договоре должны быть прописаны все существенные условия, защищающие и продавца, и покупателя.

Продавцам стоит подумать о следующем:

• Момент передачи денег (если Вы уже подписали у нотариуса договор, а деньги еще не получили, где гарантия их получить в будущем?). Еще до подписания договора стоит позаботиться о получении денег за продаваемую недвижимость, или о передаче их во встречную сделку, если у вас встречная покупка. Можно в самом договоре прописать хитрые условия по передаче денег, можно выполнить действия, накладывающие обременение на сделку до момента расчета. Иные действия.
• Момент передачи недвижимости. Квартиру, комнату, дом, земельный участок, дачу можно передать и до регистрации сделки в УФРС (ГБР). НО! Опять же надо получить гарантии чистоты сделки, получения денег, надлежащей государственной регистрации. А не передать - тоже нельзя, так как передача объекта - существенное условие выполнения обязательства по продаже.
• Если сделка купли-продажи происходит в счет выполнения определенных обязательств (неоплаченные долги, по решению суда, выполнение предварительного договора купли-продажи и пр.), важно все действия произвести в определенный срок. Надо подумать, как заставить покупателя вовремя прийти на подписание договора, и сделать, чтобы он не отказывался от своевременного похода в УФРС.
• Если срок договора купли-продажи строго определен (например, предварительным договором со штрафными санкциями, завещательным распоряжением и пр.), надо выполнить действия, доказывающие вашу готовность выполнить обязательства в срок: отправить телеграмму, подготовить нотариальное предложение и пр.).
• При долевом строительстве такой договор может таить в себе дополнительные платежи, явно не видные в момент его подписания (дополнительные оплаты на излишние вдруг выявленные метражи, за остекление лоджии и т.д.). Следует тщательно прочитать предлагаемую застройщиком редакцию и посоветоваться с юристом или адвокатом. Порядочный застройщик пойдет на изменение условий договора купли-продажи.
• Иные различные обстоятельства. Их очень много.

Покупателям стоит подумать о следующем:

• Чистую ли квартиру Вы покупаете? Что такое чистая квартира? Это многогранное понятие. Во-первых, надо посмотреть историю квартиры. Сколько раз она продавалась. Во-вторых, кому принадлежит (если это несовершеннолетние граждане или лица пожилого возраста - нужен особый контроль). В-третьих, кто прописан в жилом помещении сейчас и кто временно или по иным основаниям снят с регистрации. Вдруг это гражданин, которого посадили в тюрьму на 5 лет, и скоро он покупателю на голову свалится, причем совершенно законно. Достаточно сложно проверить чистоту квартиры, полученной по наследству на родственников не первой очереди или по завещанию. Есть вероятность споров между наследниками и в будущем, которая может привести к изменению наследственной массы и дальнейшему оспариванию вашей сделки купли-продажи. Иные моменты. Их много, но они реже встречаются.
• Дееспособный ли гражданин, являющийся продавцом? Не будут ли в будущем заинтересованные лица оспаривать сделку, совершенную недееспособным или ограниченно дееспособным лицом?
• Ни совершается ли купля-продажа под влиянием обмана, вынужденных обстоятельств, иных конкретных зависимых причин?
• Подлинные ли документы на продажу предоставлены? Является ли продавец на момент подписания договора и передачи денег собственником? Бывают ситуации, когда квартира сначала продается по дубликатам документов (первый раз продавец получает деньги), затем - по подлинникам первичных документов (продавец второй раз получает деньги за эту же квартиру с других покупателей), и продавец, естественно, исчезает со всеми деньгами. Следует подумать о моменте передачи денег.
• Момент передачи денег. Покупателю лучше деньги отдать после регистрации права собственности в ЦФРС (ГБР). Но продавец вряд ли будет верить и отодвинет момент получения денег на момент, когда у продавца право собственности исчезнет. Продавцу нужны гарантии получения денег, а еще лучше - деньги сразу на руки. Получается, продавцу деньги лучше получить сразу, а покупателю отдать - как можно позже. Как разрешить такую ситуацию? Существуют договоры, по которым передача денег связана с определенными гарантированными условиями. Если такие условия наступают - деньги получает продавец, если же в назначенный договором срок какие-то оговоренные события не происходят - обещанные деньги обратно забирает покупатель.
• Приемка-передача объекта. Возможно принять объект до, во время, после регистрации договора купли-продажи или даже через определенное время. При этом обязательно надо составить акт приема-передачи. Если объектом купли-продажи является не только недвижимость, но и вещи, находящиеся на объекте (например, мебель, ковры, дрова, вагончик и пр), об этом тоже лучше указать в договоре и обязательно - в акте приема-передачи.
• Собрать дополнительные справки и документы, обезопаcивающие покупателя от признания в будущем сделки купли-продажи недействительной.
• Иные важные именно для вашей ситуации основания. Их вам может помочь проанализировать и исследовать наш специалист в области недвижимости.

  Наши гарантии

  Наши специалисты составляют договоры, дают консультации, ведутсудебную защиту граждан и организаций более 12 лет. Опыт юристов дает возможность решения нестандартных задач.

  Организация зарегистрирована в МИ ФНС № 15 по Санкт-Петербургу. Адрес места нахождения - постоянный. Реквизиты представлены на страничке "Контакты"

  Обращайтесь к нам. Мы готовы Вам помочь.

  Адреса и телефоны офисов:

  Офис "на Гражданке": СПб, Гражданский пр., д. 22 пом. 301-302 (м. Академическая).

  Тел. 535-44-43, 8921-559-22-66

  Офис на Невском: СПб, пл. Александра Невского, д. 2 (3-й подъезд) пом. 2029 (м. пл. А.Невского-1).

  Тел. 535-44-43, 8921-559-22-66

  ---

  страница обновлена 16.09.2012