Приобретение жилья на этапе строительства/ Приобретение квартиры в новостройке/Приобретение жилья в строящемся доме/Покупка квартиры в новостройке

Участие в строительстве многоквартирного дома приобрело огромную популярность и распространение в последние годы и даже десятилетие. И на это безусловно есть понятные причины:

- наиболее существенная причина - это меньшая стоимость квадратного метра по сравнению с покупкой готового жилья (чем меньший процент готовности дома, тем ниже цена);

- возможность получения отсрочки или рассрочки от застройщика;

- более простая процедура получения ипотечного кредита по сравнению с получением кредита под залог квартиры, приобретаемой на вторичном рынке. Например, в 2015 году некоторые банки ввели мораторий (временное приостановление деятельности) по выдаче таких кредитов;

- приобретение жилья в новом доме, построенном по современным стандартам и требованиям.         

Законодательное регулирование такого способа строительства было введено посредством принятия в 2004 году Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве", «214-ФЗ»).

Данный закон предусматривает несколько способов оформления отношений с застройщиком:

Первый и наиболее безопасный с точки зрения законодателя – заключение договора участия в долевом строительстве (часто можно встретить такие его названия -  «ДДУ», «долёвка»), подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре;
Путем приобретения жилищных сертификатов, выпускаемых застройщиками;
Путем вступления в жилищно-строительный (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК), созданные для строительства жилого дома.
 

            Если сравнивать защищенность гражданина в отношениях с застройщиками, то договор долевого участия предоставляет безусловно большие гарантии и способы защиты.

            Приведем небольшой сравнение ДДУ и ЖСК (ЖНК):

Критерий

ДДУ

ЖСК и ЖНК

Правовое регулирование

- 214-ФЗ,

- Закон о защите прав потребителей (Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1)

Вся деятельность застройщика, порядок заключения ДДУ более жестко регламентированы.

Застройщики обязаны подавать ежеквартальную отчетность в Комитет по строительству

- Гражданский кодекс РФ

- Жилищный кодекс РФ

- Устав кооператива. Может содержать такие важные моменты как перечень взносов, подлежащих внесению, порядок получения квартиры, порядок выхода из кооператива(при этом не все взносы возвращаются), возлагать на участника дополнительные обязанности, например, покрыть понесенные кооперативом убытки. Обязательно внимательно ознакомьтесь с этим документом при вступлении в кооператив!

Момент, с которого могут привлекаться денежные средства

После получения права на земельный участок, получения разрешения на строительство и опубликования проектной документации

В любой момент после создания кооператива (даже при отсутствии прав на землю, разрешения на строительство и проектной документации).

Важно: проверьте наличие указанных документов у кооператива до заключения договора и внесения взносов!

Наименование договора (примерное)

Договор участия в долевом строительстве

Договор паевого взноса

Государственная регистрация договора

Плюс: требуется государственная регистрация в Росреестре (контроль со стороны государства, ведение официального реестра дольщиков)

Минусы: - Время на регистрацию договора. Срок регистрации по закону - 5 рабочих дней, по факту этот срок может достигать 4 месяцев;

-необходимость личного обращения в Росреестр или выдачи нотариально удостоверенной доверенности представителю;

- государственная пошлина;

-требуется нотариально удостоверенное согласие супруга либо заявление о том, что в браке не состоит.

Минус: государственная регистрация не требуется (списки участников (пайщиков) ведет сам ЖСК, возникает риск двойной продажи квартиры)

Плюс: Подписанный договор паевого взноса получаете на руки сразу же, нет временных и финансовых затрат на государственную регистрацию.

По закону до подписания такого договора необходимо подать заявление о вступлении в ЖСК, которое затем в течение месяца должно быть рассмотрено правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Но зачастую кооперативы обходят это требование, например, предлагают подписать заявление о вступлении «задним» числом.

Цена договора

Определена полностью в самом договоре, изменению не подлежит за исключением случая расхождения фактической площади построенной квартиры от проектной.

Может состоять из вступительного, паевого, членского и дополнительных взносов.

Обязанность по внесению дополнительных взносов может быть предусмотрена уставом ЖСК и не упоминаться в заключаемом договоре.

Момент оплаты

По закону – только после государственной регистрации договора. По факту недобросовестные застройщики часто пытаются обойти этот запрет.

Порядок внесения взноса определяется Уставом ЖСК, обычно сразу после подписания договора.

Ответственность по долгам застройщика

Дольщик не несет ответственности по долгам застройщика

Предусмотрена обязанность участника покрыть образовавшиеся убытки кооператива путем внесения дополнительных взносов

Возраст покупателя

Не ограничивается законом

Участник кооператива должен быть старше 16 лет

Ответственность застройщика

- Неустойка за просрочку передачи квартиры (сдачи дома)

- Возможность возмещения убытков, вызванных просрочкой в сдаче дома (например, расходов на аренду жилья)

- Возмещение морального вреда

- Положения 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей не распространяются.

- Нет ответственности кооператива за просрочку сдачи дома, нет возможности взыскать убытки и возместить моральный вред. Вступая в ЖСК становитесь его участником, соинвестором,  соответственно, несете риски.

Вывод

Больщая правовая защита дольщика, выше ответственность застройщика, возможно более высокая цена

Меньшая защищенность пайщика, регулирование не только законом, но и уставом кооператива, но возможно меньшая цена

Несмотря на более чем десятилетнюю практику применения 214-ФЗ, до настоящего времени постоянно выявляются нарушения данного закона застройщиками.
В связи с социальной значимостью контроля над застройщиками, с января 2014 года федеральным законом изменена периодичность проведения плановых проверок застройщиков. В настоящее время плановые проверки могут проводиться ежегодно, а не 1 раз в 3 года как это было ранее.

Вот лишь примерный перечень нарушений, которые выявляются в результате проверок:

- Привлечение денежных средств граждан на основании:                                                                  

1) предварительного договора участия в долевом строительстве, а не на основании договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного в установленном порядке;                                                                               

2) договоров участия в долевом строительстве, не прошедших государственную регистрацию;     

3) соглашений об обеспечении исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, а не на основании договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных в установленном порядке;

4) договоров займа, а не на основании договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных в установленном порядке;          

5) соглашений о намерениях;

6) договоров об инвестиционной деятельности, заключаемых с гражданами.

- Получение застройщиком денежных средств от дольщика ещё до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

  Даже известные в Петербурге застройщики периодически получают предписания об устранении нарушений законодательства. Также на строительным рынке появляется много новых неизвестных игроков не только из СПБ, но и Москвы и других регионов.

Причем отдел продаж застройщика всегда умеет убедительно рассказать о правильности и законности своих действий, но их этому обучают, специальные отделы сочиняет текстовку их речи, это целая индустрия продаж.

Поэтому мы поможем вам объективным взглядом посмотреть на их утверждения, проверить чистоту используемой ими схемы и проверить имеющиеся у застройщика документы.

Мы можем помочь:

       1.Проверить необходимую для осуществления строительства документацию (разрешение, проектная декларация, права на земельный участок).

Проверить сведения о финансовом положении застройщика, проверить не находится ли он в стадии банкротства. В настоящее время в СПб в стадии банкротства находится 21 застройщик.
Определить тип заключаемого договора, зачастую бывает, что название договора или упоминание 214-фз не отражает сути договора.
Определить какие условия договора не соответствуют закону или закону не противоречат, но ухудщают положение дольщика (штраф за переуступку прав по договору, за расторжение договора по инициативе дольщика, возврат денег при расторжении только по факту продажи следующему покупателю и т.п.). Застройщики с неохотой идут на изменение условий договора по принципу «или так или никак», но иногда бывает возможно убедить внести изменения в договор.
Проверить полномочия лица, подписывающего договор. Это особенно важно, если заключается договор уступки прав требования по договору долевого участия.
Определить законность схемы внесения денежных средств, честные — после регистрации дду, аккредитив, сомнительные схемы — договор займа через агентство и пр.
Посчитать выгодна ли рассрочка от застройщика или лучше взять ипотечный кредит в банке.
Определить дополнительные источники денежных средств — мат.капитал, субсидии, порекомендуем как выгоднее ими распорядиться
Провести анализ экологической ситуации в районе, можем провести замеры радиационного и электромагнитного поля (фона).
Помочь со сбором необходимых документов или подготовкой новых.
Задать все неудобные вопросы застройщику, поскольку не всю информацию сообщают застройщики несведующим покупателям.
Обратить внимание, что цена ниже чем в аналогичных объектах в этом районе может означать наличие определенных недостатков объекта и хорошо ещё если это только более поздний срок ввода дома в эксплуатацию.
Выехать на объект строительства, помочь прочитать поэтажные планы, определить в какую сторону будут выходить окна, узнать какие объекты рядом.
Пойти вместе с вами на сделку, быть гарантом спокойствия и уверенности. Зачастую понятное волнение при приобретении долгожданного жилья не дает собраться в столь важный момент и задать все необходимые вопросы, ещё раз проверить все документы и т. п.
Разъяснить процедуру регистрации, сроки, возможные осложнения и задержки.
Можем участвовать в приемке жилья, особенно когда объект сдается с какой-либо отделкой. Бывают ситуации, когда застройщик говорит, что необходимо сначала подписать акт приема-передачи квартиры, а потом получать ключи и осматривать ее. Но в этом случае вы уже не сможете заявить о тех недостатках квартиры, которые могут быть выявлены при ее приемке.
Написать претензию застройщику по выявленным дефектам или в связи с задержкой., просрочкой в сдаче дома, представлять интересы в суде.

Некоторые выводы:

При вступлении в кооператив рисков больше, меньше защищенности по сравнению с договором долевого участия в строительстве, но возможно меньше цена. Если соизмерить риски и выгоду, то можно объективно принять решение.
Необходимо обращать внимание не только на используемую схему, но и на опыт, репутацию застройщика. Причем активно рекламируемый застройщик не обязательно будет надежным. Если он на слуху, не значит, что ему можно безоговорочно доверять.
Кажется, что покупка жилья у застройщика безопасна, покупка происходит не у неизвестного гражданина, а у солидной организации с красивым офисом и многочисленным штатом. Но это не гарантирует вам безопасности. До сих пор есть обманутые дольщики, есть застройщики, в действиях которых фиксируются нарушения.
Сейчас сложилась сложная экономическая ситуация, а значит будут изобретаться новые схемы минимизации расходов, уходов от налогов, получения денежных средств от дольщиков раньше, чем это предусмотрено законом и иные разные уловки. Но в любой момент незаконная схема может перестать работать.   

Потребность в своем жилище является одной из основных потребностей человека, поэтому хочется его скорее получить и думается, авось пронесет и всё будет хорошо. Поэтому покупатели готовы закрыть глаза на риски. Иногда риск бывает оправданным. И мы поможем вам найти ту грань, за которой риск уже неоправданно высок.

Мы не можем гарантировать 100% благополучный исход, но мы можем помочь вам максимально приблизить результат к этому. Мы можем стать для вас объективным, опытным помощником, поможем задать все неудобные вопросы застройщику, поделиться накопленным опытом сотрудничества с застройщиками.