Как продать комнату в коммунальной квартире?

Новости законодательства: с января 2016 года изменились правила продажи долей. За консультацией обращайтесь к нашим специалистам.

Консультация юриста (по записи) - бесплатно.

Продать комнату или долю в коммунальной квартире - можно. Приходите к нам по всем вопросам! Наши юристы Вам помогут это законно сделать и юридически правильно оформить.

Правило, которое надо помнить: В соответствии со ст. 42 Жилищного кодекса РФ "при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в такой коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации".
А в соответствии с ч. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях…".

Все вопросы по этой теме Вы можете задать по телефону или в офисе нашей организации.

Консультация юриста по телефону и в офисе - бесплатна. Тел. (812) 959-52-95.

Как продать комнату в коммунальной квартире, если соседи против?

Когда Вам соседи говорят, что «Ты не сможешь ничего продать!», «Я не дам тебе разрешение на продажу!», «Я выживу тебя, и ты ничего не получишь!» и т.д. - это серьезно огорчает и пугает. Но способы борьбы есть. Это законные юридические способы, которые можно применить.

Соседи, конечно же, против. Если в комнате никто не живет - очень удобно, вся квартира в их распоряжении. А если Вы там проживаете, то сильно не мешаетесь… Но новых жильцов-собственников соседи не хотят категорически, и всеми возможными силами мешают продаже. У нас в практике была ситуация, когда соседка шокировала приходящих на просмотр покупателей и ходила голая по квартире, изображая сумасшедшую. Другая, меняла каждый раз замки, чтобы невозможно было войти. В третьей сосед просто заявлял всем приходящим, что убьет всех, кто въедет. На каждого такого соседа есть управа нормами законодательства. Надо только их знать и  правильно применять. В этом помогают наши юристы.

Советы юриста:

1. Услышать и понять рекомендации юриста;

2. Подготовить документы на комнату или долю в коммунальной квартире (документ о собственности, документ о регистрации права собственности из Росреестра (ГБР, УФРС), кадастровый паспорт на квартиру - если есть, взять справку о прописке по форме № 9). Если документа о регистрации права собственности нет (для собственников, оформивших документы до 1998 года), необходимо подойти к нам и получить консультацию, что делать. Нотариус по таким документам может отказать в удостоверении договора.

3. Подготовить квитанции по оплате коммунальных платежей. Если все оплачено, то хорошо. Если не оплачено - ничего страшного. Эти долги может оплатить в будущем покупатель Вашей комнаты. Но об этом нужно будет составить договор или прописчать пункт в договоре купли-продажи как условие сделки.

4. Получить примерную оценку стоимости комнаты. Для этого позвоните нашему специалисту по тел. (812) 959-52-95 и приценитесь, сколько может стоить Ваша комната или доля.

5. Получите рекомендации, как найти покупателя в Вашей ситуации (плюс побороть соседей) и как правильно оформить сделку. Если самостоятельно Вы не можете справиться, можете заключить договор с нашей организацией, чтобы мы помогли продать Вашу комнату к коммуналке, а Вы в итоге - получили за нее деньги. Все остальное мы возьмем на себя.

Соседи согласны купить комнату в коммунальной квартире, но не покупают

Это один из способов препятствовать продаже комнаты в коммуналке. Вроде, соседи соглашаются, но тянут, деньги собирают, переносят и переносят. На самом же деле - они не будут покупать Вашу комнату…

Советы юриста:

· Если согласие соседей на покупку, когда Вы предложили им купить за определенные деньги, получено (через нотариуса или лично), дело хорошее. Главное, чтобы это был письменный документ. В нем должны быть: кто хочет купить, что именно купить и за какие деньги. Плюс дата такого согласия. Это даст возможность Вам лично в такой ситуации управлять сроками покупки. Если же они в назначенный срок не придут на подписание договора - они потеряют право преимущественной покупки, и Вы сможете продавать любому другому покупателю. Уж мы об этом позаботимся. Юридически это возможно.

· Продажа другому покупателю не может быть дешевле, чем Вы предлагали соседям. Иначе у них появится возможность требовать своих прав, и опять тянуть время. Если цена комнаты снижена, соседям опять надо предложить покупку по новой цене.

· Лучше всего, если у Вас в момент предложения соседям выкупа комнаты в коммунальной квартире, есть запасной вариант покупателей. В этом случае Вы не прогадаете: если не купят соседи, продадим третьим лицам (другим покупателям) и не упустим время.

· Иногда цены за месяц могут «уйти». В этом случае все время надо подстраиваться под рынок. Если цены подросли, а Ваше предложение соседям еще по дешевой цене - здесь надо быть осторожными. Если они согласятся раньше, чем Вы отмените предложение, они в судебном порядке смогут требовать от Вас продажу по той дешевой цене.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей (через договор дарения, по договору дарения)

Более сложный случай в оформлении продажи - отсутствие согласия соседей. Могут быть разные варианты:

• Соседи вредничают;
• Соседей не найти;
• У гражданина нет паспорта;
• Кто-то ограничен в дееспособности, псих и т.д.;
• Соседи не оформили документы о том, что они собственники (не оформлено наследство, не зарегистрирована собственность по решению суда и пр.) и т.д.

Есть несколько способов оформить продажу комнаты.

Подарить долю в комнате, заключив договор дарения на очень маленькую часть от продаваемой доли. Тогда новый «покупатель», получивший в подарок часть комнаты, становится полноправным «сособственником» и имеет право на покупку, уже без согласия соседей. Но так поступают агентства недвижимости. Они не знают или не хотят знать, что такой договор дарения доли комнаты в коммунальной квартире может быть признан в судебном порядке ничтожной сделкой. Статья 170 п.2 Гражданского кодекса говорит о том, что «Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна». Хотя…если соседи не будут обращаться в суд, все может быть и так. Лучше посоветоваться с нашими специалистами.

Совершить юридически законные действия по предложению соседям покупки вашей комнаты. Это надо сделать официально, через нотариуса. Отсутствие в таком случае согласия от соседей или их отказа - не страшно. Через 30 дней, установленных по закону, можно продавать Вашу комнату любому другому покупателю. Одно маленькое но. Даже через нотариуса почтовые отправления в 5-10% случаев не доходят до адресата. Надо дополнительно применять другие надежные способы уведомлений. Когда документы о надлежащем уведомлении соседей у Вас будут в наличии (а в этом нет сомнений), можно оформлять сделку. 

Иные способы. Мы их не пишем на этой странице сайта, так как в каждой ситуации - они индивидуальны. Лучше об этом поговорить со специалистом. Юрист Вам даст точные рекомендации.

Как продать комнату с несовершеннолетними

Если в Вашей комнате прописаны или собственниками являются несовершеннолетние, задача усложняется. Но не является безвыходной.

Совет юриста:

• Если дети только прописаны в этой квартире, было бы хорошо их перепрописать по другому адресу. Это не всегда возможно. Дети могут быть прописаны только с папой или с мамой. В исключительных случаях, временно - с другими родственниками. Можно подумать о том, чтобы «сделать» исключительный случай и получить разрешение на перепрописку детей к другим родственникам. Если же такого пути тоже нет, читай следующие пункты.
• Если доля несовершеннолетних в коммуналке велика (по метражу), а продается дешево, на эти деньги в новой квартире не удается купить столько же метров площади. И ситуация получается «ухудшает права детей». Можно осуществить различные юридические хитрости. Законные и полезные. Об этом лучше проконсультироваться со специалистом. В каждом случае советы разные. Тел. (812)534-16-43.
• Если несовершеннолетние собственники комнаты в коммуналке продают ее, необходимо согласие органов опеки и попечительства на такую продажу. Его, действительно, сложно получить. Но при ситуации, не ухудшающей права детей, можно. Обращайтесь, поможем.

В нашей практике было сложнейшее дело, когда «Опека» Красногвардейского района отказывалась давать разрешение: изучала-изучала документы, просила дополнительные справки, которых не надо было просить… а потом сказала: нет, не можем разрешить из коммуналки переезжать детям в друхкомнатную квартиру. Пришлось подключать адвоката и доказывать права. В итоге, согласие получили. Но время может уйти, особенно если покупка встречная. Наши адвокаты или помощники адвоката, зная закон, могут решить вопросы с органами опеки достаточно быстро.

Как продать комнату в коммуналке, если у соседки сорок кошек

Правила содержания животных в коммунальных квартирах существуют в каждом городе. При нарушении таких правил есть очень простой итог - кошек, собак, иных живностей может остаться только столько, сколько указано в законе, и только в том случае, если за ними есть надлежащий уход и возможность полноценного питания, выгула и содержания. Если условия содержания животных или их внешний вид, запахи говорят о том, что животное болеет и/или нуждается в надлежащем уходе, ВСЕ животные могут быть изъяты у таких соседей. Обращайтесь, поможем.

Квартира будет свободна от животных, ее можно привести в порядок и продавать комнату в "приятной" коммуналке.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире:

Если покупатель еще не найден, достаточно следующих документов:

- правоустанавливающие документы;

- справка о прописке (Ф9);

- паспорт на квартиру (если есть).

Если уже покупатель найден, специалист, который поможет Вам проводить сделку, предоставит полный перечень всех требуемых документов. Можете посоветоваться с нами. Консультация бесплатная.