Продать долю в квартире, даче, земли в 2020 г.

Важно! С 2016 года изменились правила продажи долей. Будьте внимательны и осторожны. Не дайте себя обмануть!

Экспресс-оценка

По телефону 8(921)971-95-82. возможна примерная оценка стоимости  комнаты, доли квартир, комнат,  дачи, земельного участка. Услуга бесплатная.

Бесплатная консультация

По телефону или в офисе компании Вы можете получить полезную информацию, о которой в интернете не пишут. То, что мы знаем из практики, поможет Вам выгодно реализовать недвижимое имущество. Пожалуйста, запишитесь заранее на прием.

Поможем Вам:

• объясним, что можно и что нужно делать;
• оценим квартиру и долю;
• проведем переговоры с сособственниками, урегулируем споры;
• получим согласия на продажу;
• грамотно оформим продажу (чтобы сделка в будущем не была признана недействительной);
• обеспечим безопасность Ваших денежных средств;
• минимизируем налоги.

Документы для продажи доли 

1. Документ-основание, в результате которого была оформлена собственность на долю (договор купли-продажи, дарения, передачи квартиры в собственность граждан, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр.);

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (обязательно с 1998 года) или выписка ЕГРН;

3. Отказы сособственников от преимущественного права покупки или иные документы, подтверждающие надлежащее выполнение требований о первоочередном предложении покупки соседям. Как получить отказ соседей, читайте на стр.  "Получить отказ соседей" и "Получить согласие соседей" ;

5.Иные документы по ситуации (согласие супруга на продажу, документы о родстве или браке, согласие органов опеки и попечительства и пр.). Точный перечень документов для сделки посоветует наш юрист на очном приеме или при сопровождении сделки. Для ипотечной сделки необходимо существенно большее количество документов, чем в данном списке. Спрашивайте у специалистов (телефонный звонок - бесплатно).

Варианты продажи доли в квартире

1. Есть классический вариант: продать долю, получить немного денег и на что-то их потратить (немного - потому, что если это не выделенная доля или часть комнаты или квартиры, то стоит она примерно половину рыночной цены).

2. Более сложный вариант: продать долю, эти деньги применить в качестве доплаты для улучшения жилищных условий.

3. Еще более трудные, но выгодные варианты:

• попробовать вместе с соседями (с сособственниками) продать всю квартиру, применив материнский капитал, субсидии и пр. При этом стоимость доли будет полной рыночной ценой соответствовать стоимости доли;
• понять, есть ли заинтересованные граждане в этой же квартире, и если - да, попробовать предложить им по завышенной цене и пр.

4. Судебный вариант с реализацией доли по рыночной цене. Причем, вариант исполнимый.

Возможно, найдутся и другие варианты продажи. Наши специалисты помогут Вам в этом.

Варианты продажи доли  дачи

Если метраж участка позволяет поделить землю на два самостоятельных объекта, мы сделаем раздел земельного участка на два, присвоив каждому новые кадастровые номера. Если этого сделать нельзя, можно установить порядок пользования и землей, и строениями. Варианты у каждого индивидуальны. Чтобы понять,что можно сделать и как меньше потратить на это денег, а получить от продажи максимум - посоветуйтесь с нашими специалистами. 20 лет практики по таким продажам дало нам определенный опыт в решении дел с долями.

Продать долю в приватизированной квартире

В приватизированной квартире продать имеющуюся долю так же возможно, как и в квартирах, полученных по наследству, по решению суда, по дарственной и пр. Даже, если такая доля не выделена в натуре. Совсем другой вопрос - как покупатель будет пользоваться купленной долей, если не определено, чем пользоваться? Но есть и разумный ответ - такую долю покупатель покупает примерно в два раза дешевле ее рыночной цены и планирует свои дальнейшие действия сам. Если это - стороннее лицо. Если же покупатель - сособственник в этой же приватизированной квартире и покупает долю, чтобы обладать всей квартирой на праве частной собственности (единолично), цена за такую долю может быть даже выше рыночной. Поэтому в приватизированной квартире долю продать можно, а по какой цене - надо серьезно подумать, прежде чем предлагать соседям или ставить на продажу.

Очень редкая, но тоже возможная процедура - продажа доли по договору ренты. В этом случае обязательно надо использовать помощь адвоката, чтобы потом из-за такой продажи не было обращения в суд по расторжению ренты.

Продать долю в неприватизированной квартире

Это уже "высший пилотаж". Хотя, и для такой сделки есть законные варианты: сначала принудительный разъезд, родственный обмен, установление порядка пользования в судебном порядке со следующими мерами, разрешенными Гражданским кодексом и т. д.; потом можно делать дальнейшую продажу, при необходимости, и покупку необходимого жилья, с доплатами или ипотечными кредитами, многовариантными цепочками встречным обменов между родственниками или заинтересованными гражданами.

Как продать долю в квартире?

На что обратить внимание:

Общая долевая или общая совместная собственность?

Если собственниками квартиры являются несколько человек, то такая недвижимость является общей собственностью. При этом общая собственность бывает долевой и совместной.

При совместной собственности доли не выделены. Понятно, что они есть, но на бумаге не разделены и размеры их непонятны. В таком случае перед продажей доли квартиры ее надо выделить (определить).

Сначала предложить соседям...

При долевой собственности доля четко определена, то есть понятен ее размер на бумаге. При ее продаже существует "правило преимущественной покупки доли". Оно предусмотрено в статье 250 Гражданского кодекса РФ. При этом для продавца доли соблюдение этого правила является обязанностью. Правило следующее: когда участник долевой собственности намеревается продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего, он должен предложить купить ее другим сособственникам в этой квартире, которые имеют преимущество перед третьими лицами при покупке указанной доли. Такое предложение остальным собственникам должно быть сделано в нотариальной форме (правило о нотариальной форме действует с 2016 года). С момента извещения отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю либо откажутся от покупки, продавец вправе продавать свою долю квартиры любому гражданину или организации.

... а с предложением могут быть проблемы

Здесь можно встретить различные трудности: неизвестно место жительства остальных собственников, не дают отказ от покупки, один или несколько сособственников - несовершеннолетние дети, гражданин находится в местах лишения свободы, соседи письменно соглашаются купить, но у них нет денег и они препятствуют продаже и пр.

Решить эту проблему помогут наши юристы.

Если желающих купить несколько

Если на покупку согласились все сособственники квартиры, кому отдать предпочтение? Вариантов два:

- продавец доли может продать любому из согласившихся за цену предложения; более того, если продавец изначально решит продать долю одному из сособственников, в этом случае он может вообще не уведомлять других участников долевой собственности о продаже.

- можно увеличить стоимость доли и еще раз сделать подобное предложение (но при грамотных действиях покупателей это не всегда представляется возможным).

А если не уведомить сособственников о продаже доли в квартире?

Если продавец не уведомил о продаже своей доли квартиры, а один или несколько сособственников желают ее купить по той цене, которая указана в договоре купли-продажи третьему лицу, они имеют право обратиться в суд в течение 3-х месяцев. И хотя такая практика редка в свете того, что закон теперь позволяет только нотариальные сделки по продаже долей, в ряде ситуаций это все-таки встречается. Наши адвокаты придут на помощь.

Как продать долю и купить на эти деньги отдельную квартиру?

Конечно, такие варианты есть не во всех случаях, но при стоимости доли от 50% до 60-70% от того, что хочется - можно. Единственное условие - время. Как говорится, время - деньги. Классический вариант для такой продолжительной по времени сделки - покупка "не срочно нужного" строящегося жилья, с одновременным проживанием в арендуемом помещении (или в другом собственном). Цель - при сдаче построенного жилья, оно увеличится в цене. Стоимости продажи построенного по ДДУ жилья хватит на покупку той квартиры, на которую изначально денег не хватало. Но это - надводная часть. На самом деле цепочка хитрее и сложнее. Здесь используется дополнительная ипотека, банковские проценты за вложенные Вами на счет деньги, страхование сделок и т.д. Подробнее с такими сложными вариантами Вы можете познакомиться на приеме у наших специалистов.

Стоимость доли в квартире. От чего она зависит?

На стоимость доли в квартире влияет более двадцати характеристик. Вот некоторые из них:

• соответствие доли определенной отдельной комнате в квартире;
• наличие беспрепятственного доступа в квартиру;
• количество дольщиков;
• количество прописанных и проживающих граждан;
• наличие несовершеннолетних собственников в квартире;
• наличие недееспособных;
• техническое и санитарное состояние квартиры, подъезда, придомовой территории;
• правоустанавливающий документ на долю;
• наличие судебного решения на долю;
• местоположение дома, окон квартиры;
• частота продажи долей или всей квартиры;
• разводка отопления и ГВС;
• метраж квартиры и размер доли;
• срочность продажи доли в квартире и пр.

Наши специалисты имеют достаточный опыт оценки долей. Даже по телефону можно ориентировочно назвать границы стоимости реализуемой доли. Но такая оценка очень прикидочная, ее цена должна быть уточнена при осмотре квартиры специалистом.

Документы для сделок в простой письменной и нотариальной форме

Сделка по продаже доли в простой письменной форме с 2016 года невозможна.

Для сделки в нотариальной форме:

- правоустанавливающие документы на долю + свидетельство о праве собственности на долю;

- свежий кадастровый паспорт квартиры;

- выписка из ЕГРП;

- согласие супруга, если доля квартиры куплена в браке (плюс документ о браке);

- разрешение органов опеки и попечительства, если продаваемая доля в квартире в собственности у несовершеннолетнего или недееспособного лица;

- паспорта продавца и покупателя;

- дополнительные документы, если этого требуют вышеназванные документы (расписки о выплате оставшихся денег, документы о смене фамилии, справки ПИБ, справки ФНС об отсутствии задолженностей, справки об изменении наименования адреса объекта и пр.)

Если Вы продаете соседям - сособственникам, их согласия на продажу получать не надо, так как они сами используют свое преимущественное право покупки. Если Вы продаете третьим лицам, то сначала надо предложить сособственникам купить по цене продажи, а при их отказе - можно продавать третьему лицу. 

Сопровождение сделки продажи доли в квартире

Одним из наиболее сложных вопросов при продаже любой недвижимости (целого объекта или его доли), является вопрос, связанный с передачей денег и оформлением документов.

Если Вы продавец доли квартиры, значит Вы должны получить деньги. Когда? Если Вам их отдают до подписания договора купли-продажи - замечательно. Если же - после, то где гарантия, что Вы их получите. Наиболее распространенный способ - заложить деньги в банковскую ячейку. Но на каких условиях будет происходить выемка? Кто входит в ячейку, а кто - нет? Что будет с деньгами, если срок регистрации договора купли-продажи будет больше чем срок договора аренды ячейки? Тогда их получит тот, кто заложил (то есть покупатель)? Все тонкости закладки денег в каждом случае - разные. При прямой продаже - проще, при множественных встречных покупках, цепочках - очень сложно.

Если Вы - покупатель доли в квартире - заложенные деньги в счет оплаты доли должны быть получены продавцом только тогда, когда зарегистрировано право собственности покупателя. А если право собственности не зарегистрировали, как взять деньги обратно?

Мы предлагаем наше юридическое сопровождение купли-продажи сделки опытными специалистами, много лет занимающимися вопросами юридической безопасности при купле-продаже (тщательная подготовка и проверка договоров, помощь при заключении договора с банком, ведение переговоров с представителями покупателя и пр.). Обращайтесь к нам за помощью.

Вопрос-ответ по теме "Продажа доли в квартире"

• Как продать долю в квартире быстро? Если, действительно, обстоятельства вынуждают продавать долю очень быстро, можно найти покупателя, что называется, за час. И сегодня же оформить сделку. Только цена за долю будет ниже.
• Заставить продать долю в квартире - моя цель. Хочу выкупить долю и быть полноправной хозяйкой всей квартиры. Как это сделать? Согласно Конституции, собственность граждан - неприкосновенна. Но в ряде случаев, в судебном порядке можно выкупить долю у сособственника квартиры, если она мала и удовлетворяет условиям, когда такая покупка возможна. У нас есть такие выигранные решения. Поэтому, здесь есть два варианта: или договориться с гражданином, владеющим долей, и предложить ему выгодные условия, или обращаться в суд. Труднее, если собственник доли - ребенок. В этом случае, процедура оформления будет более сложной, и договариваться или судиться придется не только с родителями ребенка, но и с органами опеки и попечительства. Обязать продать долю в квартире можно лишь при одном условии - доля должна быть несоизмерима мала (это возможно в судебном порядке, но не всегда).
• Хочу продать часть доли в квартире. Причем ребенку. Чтобы банк не смог наложить на нее арест. Правильно ли я делаю? С одной стороны, решение неплохое. Но почему ребенку? И если это Ваш ребенок, почему продать? Не оспорит ли банк такую сделку? Лучше в этом случае посоветоваться со специалистом.
• Сосед наркоман. Он собирает себе подобных, уже один раз поджег квартиру, его выселили, теперь он снова въехал. Можно ли его лишить его доли? Да. Жилищный фонд является достоянием всех граждан и должен быть использован по целевому назначению. В подобных случаях есть судебная практика по выселению таких граждан.
• Продать проблемную долю в квартире - сколько надо времени? Если с помощью юриста или адвоката привести в порядок документы, определиться с желаниями сособственников, попробовать решить вопрос мирным путем - продажа проблемной доли в квартире займет от недели до нескольких месяцев. Если же решать этот вопрос в судебном порядке - процесс может затянуться.

Наши гарантии

Мы помогаем в продаже долей, ведем переговоры с собственниками, составляем договоры, даем консультации, ведем судебную защиту граждан и организаций более 17 лет. Услуги наших юристов и адвокатов прошли аттестацию Санкт-Петербургским Центром сертификации "Петербургская марка качества". Юридический Центр "Адвекон" получил знак качества услуг.

Обращайтесь к нам. Мы готовы Вам помочь.